Vivre ensemble

Habiter ensemble, mythe ou réalité ?

Gentrification

À mesure que les métropoles gagnent en attractivité, s’y loger devient de plus en plus cher, excluant progressivement une frange de la population, aux revenus les plus modestes : les prix de l’immobilier ont bondi de 40% à Berlin entre 2012 et 2018, de 85% à New York entre 1997 et 2007, de 400% à Lisbonne entre 2015 et 2019, de 38% à Bordeaux sur le même période… Les exemples sont légion.

Or, la ville de demain se veut inclusive, c’est-à-dire appropriable par tous. Mais comment assurer la mixité sociale et lutter contre un phénomène de gentrification dont l’origine est multiple ? Essayons de mieux comprendre comment s’opère ce processus et de voir quelles initiatives, tant privées que politiques, peuvent favoriser le « habiter ensemble », au cœur des enjeux de la smart city.

La gentrification, un concept complexe, un processus contradictoire

Le concept de gentrification n’est pas nouveau : c’est une sociologue anglaise, Ruth Glass, qui inventa ce concept pour désigner la transformation, dans les années 1960, d’un quartier populaire de Londres suite à l’arrivée d’une classe intermédiaire (gentry signifiant « petite noblesse » en anglais). Depuis, le phénomène s’est étendu à d’autres quartiers et d’autres villes à travers le monde.

Il est difficile de donner une définition universelle de la gentrification, car il s’agit d’un processus complexe, tant par ses origines que par ses formes. La gentrification désigne un processus de renouvellement de la morphologie sociale d’un quartier au profit de ménages plus aisés, entrainant une augmentation des prix de l’immobilier qui peut contraindre les classes populaires à quitter progressivement leur quartier.

La gentrification est un processus contradictoire, paradoxale : la gentrification nait en effet d’un gain d’attractivité d’un quartier ou d’une ville, que ce soit pour des raisons économiques, environnementales ou culturelles. Quelques exemples…

Gentrification touristique

À l’ère de l’ubérisation, l’attractivité touristique d’une ville ou d’un quartier peut modifier son équilibre social. Plusieurs études montrent en effet comment les plateformes de location comme Airbnb accélèrent le processus de gentrification. Que ce soit à Barcelone, San Francisco, Paris ou Reyklavic, la chasse aux logements pour les touristes, dont la location se révèle très attractive financièrement pour les propriétaires, produit partout les mêmes effets : éviction des locataires par les propriétaires, difficulté croissante pour la population locale de trouver un logement à des tarifs abordables en centre-ville. Une étude du Journaldunet en 2018 révélait que ,dans certains quartiers parisiens, les annonces sur Airbnb représentaient presque 14% des logements !

Airbnb, une menace pour les centres villes ?

Gentrification économique

L’exemple le plus connu en termes de « gentrification économique » est celui de Seattle, qui vit s’installer en 1994 Amazon, alors que la ville était moribonde. Grâce en grande partie à l’entreprise américaine, la ville est devenue une plaque tournante de l’innovation et de la technologie. Amazon est aujourd’hui le premier employeur privé de la ville, générant directement ou indirectement des dizaines de milliers d’emplois. La contrepartie ? Une augmentation des prix de l’immobilier de 75% entre 2011 et 2018, poussant les plus vulnérables dans la rue (les associations locales dénombrent trois fois plus de sans abris sur cette période).

Gentrification verte

De la même manière, des projets de revitalisation de quartier menés à grande échelle, imaginés au départ pour améliorer le quotidien des habitants des classes populaires, peuvent entraîner une transformation de la composition sociale d’un quartier, avec là encore pour conséquence une hausse des loyers et du mètre carré.

À New York, la création de la High Line, coulée verte aménagée sur des voies ferrées laissées à l’abandon depuis le début des années 80, a vu le jour avec pour objectif d’améliorer le quotidien des habitants. Rapidement, ce poumon vert de New York est devenu un endroit recherché des touristes notamment, entrainant l’apparition de bars et de commerces branchés, et excluant peu à peu la population pour laquelle cette coulée verte avait été initialement conçue.

En France, le quartier, à l’origine industriel et populaire, de Clichy-Batignolles dans le XVIIème arrondissement de Paris connait un phénomène de gentrification verte assez analogue. L’installation du tribunal de grande instance puis l’implantation d’un parc de plus de dix hectares, a rapidement attiré de nouveaux habitants, plus aisés, séduits par l’authenticité du quartier. Conséquence : les prix au mètre carré flambent. Pour le sociologue Alain Bourdin, comme toujours “le phénomène ne dure qu’un temps, la diversité s’effacera au profit des nouveaux arrivants “.

des exemples de gentrification verte
Des exemples de gentrification verte

Gentrification culturelle

Les facteurs déclencheurs de la gentrification peuvent donc être multiples. L’exemple du quartier de Clichy-Batignolles est représentatif du processus de gentrification actuelle, et rend bien compte de son caractère paradoxal.

Les nouvelles populations plus aisées (souvent qualifiés de bobos ou de hipsters), qui délogent progressivement les habitants historiques des quartiers populaires, possèdent un rapport à la ville assez spécifique, où la recherche de la qualité de vie est primordiale, et où le besoin de différenciation avec la « bourgeoisie conservatrice » est forte. Les quartiers populaires séduisent (“j’aime les gens ici, c’est un endroit multiculturel“), et les nouveaux arrivants s’en réapproprient les codes. Ainsi, les rapports de sociabilité au sein des immeubles sont privilégiés (repas entre voisins, entre-aide…).

À travers cette recherche de qualité, les « gentrifieurs » développent une manière de vivre la ville qui tend vers l’écologie : consommer local, privilégier des modes de transports en commun et doux. L’apparition de commerces adaptés à ce type de modèle de vie est d’ailleurs un marqueur visible de la gentrification de certains quartiers.

In fine, la recherche de mixité sociale et cosmopolite peut aboutir paradoxalement à l’homogénéisation sociale et à l’exclusion. Or, comment ne pas condamner l’exclusion de populations déjà marginalisée,  l’accessibilité des logements en centre ville aux seules mains des gens qui ont plus de pouvoir économique ? Pour autant, faut-il accuser la gentrification de tous les maux, alors qu’elle s’accompagne d’un développement économique qui profite notamment aux collectivités et au commerce. N’est-il donc pas possible de revitaliser les quartiers au bénéfice de tous ?

Comment lutter contre les effets négatifs de la gentrification ?

“Google n’est pas un bon voisin” – À Berlin, la mobilisation des habitants a empêché l’arrivée d’un campus Google dans le quartier emblématique (et gentrifié) de Prenzlauer Berg.

Au-delà de la mobilisation des habitants sous forme de collectifs pour préserver la mixité sociale de leur quartier ou de leur ville, les politiques notamment  ont à jouer un rôle d’encadrement, en restant vigilant en matière de politique sociale et inclusive pour l’ensemble des habitants.

Quotas de logements sociaux et encadrement des loyers en France

En France, pour favoriser la mixité sociale, l’article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (« SRU ») a institué l’obligation pour les communes de plus de 3500 habitants de mettre à disposition 20% de logements sociaux. Ce taux a même été relevé à 25% en termes d’objectif d’ici 2025. Si les objectifs sont encore loin d’être atteints, la France est néanmoins le seul pays européen à voir institué ces quotas à une échelle nationale.

Après la loi SRU, la loi Alur en 2014, via l’encadrement des loyers dans certaines grandes villes, vise également à limiter les augmentations du prix du foncier et ainsi encourager la mixité sociale et limiter le processus de gentrification.

Politique engagée et qualitative à Vienne

Vienne bénéficie aujourd’hui du statut enviable de capitale européenne du logement abordable. Dans la capitale autrichienne, l’augmentation des prix du foncier a été contenue, car la municipalité a mené une politique innovante et qualitative, en cédant à partir des années 1980 des terrains à des promoteurs privés à un prix avantageux, mais en contrepartie de projets répondant à des critères qualitatifs : vertus architecturales du projet, performance environnementale, durabilité sociale, niveaux de loyers. Les partenaires privés s’engagent en effet à louer 50% de ces logements à des ménages aux revenus faibles). La municipalité alloue par ailleurs 100 millions d’euros par an pour l’aide au logement. « Nous avons entre autres mis en place des contrats de location illimitée pour éviter les expulsions », précise encore Kurt Puchinger, bureau du Conseiller municipal exécutif pour le logement à Vienne.

Ce n’est donc pas un hasard si la ville a décidé d’organiser en 2022 une exposition internationale d’architecture dédiée au« Nouveau logement social ». L’objectif est de poursuivre la réflexion sur les moyens pour permettre à tous d’habiter la ville.

La capitale autrichienne en tête du classement annuel des villes les plus agréables à vivre – 60% des Viennois résident dans un appartement à loyer plafonné

Fairbnb, la version éthique d’Airbnb

La société civile, en marge des politiques, peut également être à l’origine d’initiatives permettant de contenir les effets négatifs de la gentrification. Exemple le plus symbolique, la création de la plateforme Fairbnb par un collectif d’urbanistes et de chercheurs, testée actuellement dans 5 grandes villes européennes (Amsterdam, Barcelone, Bologne, Valence et Venise). Cette plateforme entend lutter contre la gentrification en proposant à la location des logements situés en dehors des centres ville, et en reversant 50% des bénéfices au profit de projets locaux. Les habitants et les municipalités seront en effet invités à voter pour les initiatives locales à soutenir, comme des cafés sociaux, des jardins partagés, la construction de centres culturels ou encore la dispense de cours pour enfants. La structure française de la plateforme devrait voir le jour en ce début d’année.

 

Vivre ensemble, c’est assurer la mixité sociale. Pour éviter les effets pervers de la gentrification, des actions politiques fortes sont nécessaires, tout comme l’implication citoyenne. Un enjeu capital pour les smart cities d’aujourd’hui et de demain.

 

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