Tendance immobilier

Tendance immobilier 2019

Ce mois-ci, nous accueillons Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’Immobilier, pour nous intéresser à la manière dont il scrute et analyse le marché de l’immobilier neuf, et évoquer ensemble les tendances de 2019.

Pouvez-vous tout d’abord nous présenter le Laboratoire de l’Immobilier ?

Pour faire simple, disons que la mission du Laboratoire est d’aider les investisseurs à se constituer un patrimoine immobilier en leur apportant les éléments d’appréciation nécessaires à leur choix : qualité de l’emplacement, des prestations et de la conception, prix de vente, loyers de marché pratiqués, demande locative, pression concurrentielle…

Nous proposons ces analyses aux professionnels de l’immobilier, notamment aux promoteurs  lorsqu’ils étudient un projet immobilier ou lorsqu’ils souhaitent disposer d’une étude de marché pour convaincre les investisseurs de la pertinence de leur opération.

Quelles sont vos critères d’analyse pour évaluer la qualité d’un bien immobilier ?

Pour être en mesure de coter un programme immobilier, nous collectons et analysons énormément de données. Nous utilisons un système d’information géographique (SIG) qui nous permet de procéder à des analyses territoriales très fines. Car au-delà d’une ville, c’est l’analyse au niveau d’un quartier qui est pertinente.

Cet outil est nourri notamment par des bases de données produites par l’Insee, la Direction générale des Finances publiques ou le Ministère de l’Égalité des territoires et du Logement. Nous avons mis en œuvre une veille qui nous alerte sur les lancements de nouveaux programmes immobiliers, ce qui nous permet de les référencer sur toute la France.

In fine, nous nous basons sur 70 critères pour évaluer une opération immobilière en fonction de :

  • L’emplacement
  • La qualité des prestations: matériaux de construction, type de chauffage, stationnement, revêtements des sols et des murs, parties communes…
  • Le potentiel et le rendement locatif
  • La pérennité de l’investissement: taille du logement, mixité d’occupation, solidité du gestionnaire
  • Le volet environnemental: exposition des bâtiments, mode de production d’eau chaude, présence de panneaux solaires…

Nous mettons à disposition sur notre site une carte interactive qui donne à considérer de premiers indicateurs pour juger de l’intérêt d’investir dans telle ou telle commune, en fonction de critères comme le dynamisme démographique, le niveau des revenus, le taux de vacance au sein du parc de logements…

http://www.labo-immo.org/ou-investir/

Un outil intéressant pour tous ceux qui cherchent à obtenir des informations sur une commune avant d’acheter.

Le bien parfait, ça existe ?

Ce qu’il faut retenir, c’est que le produit parfait n’existe pas. Ce qui est important, c’est qu’il y ait une cohérence entre le prix et l’emplacement.

On me demande souvent s’il vaut mieux acheter dans le neuf ou dans l’ancien. Là encore, il n’y a pas de vérité universelle. Le neuf présente l’avantage de ne pas avoir à envisager de travaux avant quelques années, de disposer d’une place de stationnement, de bénéficier de frais de notaires réduits, et surtout d’un logement énergétiquement performant. Un logement classé E ou G consomme 5 fois plus qu’un logement neuf. Au regard de la hausse constante du prix de l’électricité, ce n’est plus un facteur négligeable…

Le début de l’année 2019 a été marqué par la mise en place du prélèvement à la source. Cela change-t-il la donne pour les investisseurs ?

Le prélèvement à la source est une bonne nouvelle pour les investisseurs qui achètent un bien neuf dans le cadre de la loi Pinel, dans la mesure où l’État verse au contribuable, dès le mois de janvier, 60% de l’économie d’impôt due. Cette avance représente un vrai gain de trésorerie.

Le début d’année a été également marqué par l’exclusion des zones B2 et C du dispositif Pinel. Mais cela ne suffit pas. Il faut refondre le zonage, car les loyers sont incohérents au sein d’une même zone. Dans chaque zone, ils peuvent varier du simple au double ; il n’est donc pas logique de proposer un plafond unique. Si bien que la loi Pinel ne remplit pas ses objectifs, qui sont, rappelons-le, de produire des logements intermédiaires sur les zones où les besoins sont les plus forts. Il faut davantage de zones, et réviser ce zonage régulièrement. Nous attendions au 1er septembre 2018 un rapport d’évaluation du zonage qui n’est jamais arrivé.

Que pensez-vous du nouveau dispositif Denormandie ?

C’est un dispositif qui permet de bénéficier de réduction d’impôt si vous investissez dans un logement à réhabiliter dans les centres-villes de 244 villes moyennes (concrètement, 25% du montant investi au projet doit être alloué à des travaux, factures à l’appui). L’objectif du gouvernement est de dynamiser et réhabiliter des centres anciens, en majorité dans les zones B2 ou C, qui par définition ne sont pas très dynamiques et où la vacance est souvent élevée. Je ne pense pas qu’il y aura d’effet de production massive grâce à ce nouveau dispositif.

2019, une bonne année pour investir ?

2019 est marquée par un repli de la construction. Nous sommes clairement sur une période de décroissance, on construira bien moins que les 400 000 logements neufs considérés comme un niveau minimum attendu. Il y a donc moins de stocks et moins d’offres.

Il ne faut donc pas s’attendre à ce que les prix diminuent. En zones tendues de toute façon, les prix ne baisseront pas. Et les taux d’emprunt sont au plus bas, ce qui rend l’endettement attractif. Il faut donc profiter de cette période propice pour ceux qui le peuvent.

Pour ceux qui désirent investir en Pinel mieux vaut s’engager au moins sur 9 ans. Une période de 6 ans me semble trop courte pour amortir les droits de mutation, les frais d’acquisition et espérer une plus-value. Par ailleurs, le mieux est de se faire accompagner pour établir un diagnostic patrimonial, définir ses objectifs (retraite, revenus complémentaires, défiscalisation…) et trouver le bien le plus adapté.