Tendance immobilier

Le crowdfunding, ou l’investissement immobilier à l’ère numérique

Le finanement participatif dans l'immobilier

Présent depuis quelques années maintenant, le crowdfunding immobilier est la dernière nouveauté de la famille Crowdfunding et il a la cote auprès des investisseurs. Un financement qui permet à chacun de participer au développement de projets immobiliers.

Le crowdfunding immobilier, c’est quoi ?

Le crowdfunding immobilier est un type de financement participatif. Le crowdfunding permet de lever des fonds auprès de particuliers via des plateformes web dédiées, le plus souvent en échange de contreparties financières.

Comme toute entreprise, les promoteurs immobiliers ont des besoins de fonds pour soutenir leur activité et leur croissance. Ils sont ainsi de plus en plus nombreux à recourir au crowdfunding, soit pour les aider dans leur développement commercial et leur croissance externe (on parle de financement corporate), soit pour financer des opérations immobilières. Le crowdfunding visant à financer un projet de construction est le plus répandu (c’est ce que proposent en grande majorité les plateformes).

Concrètement, lorsqu’un promoteur lance un projet immobilier, il peut alors être amené à emprunter de l’argent aux particuliers investisseurs via une plateforme de financement participatif. L’emprunt est fait sous forme d’obligation. Lorsque tous les lots du programme ont été vendus, les investisseurs récupèrent leur investissement majoré des intérêts d’emprunt.

Trois acteurs principaux interviennent donc dans le crowdfunding immobilier :

  • Le porteur de projet immobilier, le promoteur qui peut ainsi compléter ses fonds pour développer son opération immobilière.
  • La plateforme de crowdfunding, qui sélectionne les projets immobiliers.
  • Les particuliers, qui investissent un capital dans un projet immobilier, et le récupèrent avec les intérêts à l’échéance convenue.

C’est ce qui distingue notamment le crowdfunding du crowdlending (ou prêt participatif). Comme son nom l’indique, le crowdlending est un financement participatif qui prend la forme de crédits : les particuliers financent alors des projets via des opérations de prêts.

Un petit marché qui devient grand

Plus de la moitié des sommes collectées dans le cadre du financement participatif en France sont destinées à des opérations de promotion immobilière, c’est dire l’engouement des Français pour ce type d’investissement. Introduit en France depuis 2011, le crowdfunding immobilier est en évolution constante. En 2018, les plateformes de crowdfunding immobilier réalisaient une croissance de 83% par rapport à 2017. Selon la dernière étude de Fundimmo, plateforme française de crowdfunding immobilier, ce sont 129 millions d’euros qui ont été collectés au cours du premier semestre 2019, pour financer 214 projets immobiliers. Avec un rendement annuel constaté de 9,2% (soit une hausse de 0,2 point par rapport à 2018).

Comment expliquer un tel succès ?

Les rendements proposés, généralement compris entre 7 et 10% par an, expliquent en grande partie le succès du crowdfunding immobilier. Notez que les rendements affichés sont bruts et ne tiennent donc pas compte de la fiscalité sur les plus-values. Ces taux sont en général supérieurs à ceux du crowdlending, compris entre 5 et 8% par an.

Ce type de financement est également apprécié pour son accessibilité. Vous pouvez obtenir votre ticket d’entrée pour un prix moyen de 1 000 euros. Cette somme varie bien sûr selon les platesformes, mais, globalement, la fourchette reste modeste, comprise entre 500 et 5 000 €.

De plus, la durée d’engagement est relativement courte : 2 à 3 ans le plus souvent, permettant ainsi aux investisseurs de récupérer leur mise rapidement, tout en bénéficiant d’un placement réellement avantageux dans l’immobilier. Pour les épargnants qui ont misé sur le crowdfunding immobilier en 2018, la durée de placement constaté était de de 23 mois en moyenne.

Avantages et risques pour les investisseurs

Ce type de financement participatif présente donc de nombreux avantages tels qu’un taux de rendement élevé, un ticket d’entrée modéré, et une courte durée d’engagement. Par ailleurs, il a connu un second souffle l’année dernière grâce à l’arrivée du prélèvement forfaitaire unique, ou « flat tax ».  En effet désormais, grâce à la flat tax, les plus-values, pour les particuliers, sont taxées à hauteur maximum de 30%, contre plus de 50 % auparavant pour les ménages aux revenus élevés. Ce qui en fait un placement fiscalement intéressant.

Mais le crowdfunding immobilier n’est néanmoins pas sans risque. L’adage veut que si les  rendements sont élevés, les risques le sont aussi ; le crowdfunding immobilier n’échappe pas à la règle.

Comme pour tout projet de financement participatif, le principal risque reste l’éventuel abandon du projet en cas de faillite de l’entreprise porteuse du projet. Les participants peuvent alors perdre la totalité du capital investi. Le risque de faillite reste cependant rare (0,5 %  des projets au 1er semestre 2019), mais ne doivent pas pour autant être occultés.

Sachez également que les retards de chantier étant relativement fréquents en immobilier, le crowdfunding n’échappe pas à la règle. Ainsi en 2018, 7 % des projets ont présenté  un retard de moins de 6 mois et 8 % un retard de plus de 6 mois. Ceci dit, pour l’investisseur, ce n’est pas un problème majeur car les intérêts continuent de courir. Donc c’est seulement l’horizon de placement qui s’allonge.

Enfin, il est important de souligner que lorsqu’un épargnant investit dans le crowdfunding immobilier,  il est soumis à deux types d’aléas : le risque lié à l’évolution du marché immobilier de manière générale, et le risque propre au crowdfunding (capital non garanti, absence de marché secondaire, montage financier pour collecter les fonds propre à chaque plateforme).

Comment limiter les risques ?

Il est important de bien se renseigner sur les projets mis en avant sur les platesformes de crowdfunding avant d’y participer. Il s’agit bien sûr  de vérifier le type de projet concerné (les fonds vont-ils servir la croissance du promoteur ou un projet immobilier ?). Les platesformes sélectionnent elles-mêmes en amont les projets qui leur paraissent viables, mais elles peuvent se tromper. Les investisseurs doivent rester vigilants et être attentifs  à l’historique des entreprises porteuses de projet.

Il est également préférable de prioriser les entreprises / promoteurs ayant déjà mené à bien plusieurs opérations plutôt que les nouveaux acteurs moins expérimentés.

Pensez aussi à bien choisir votre plateforme de crowdfunding : son rôle est fondamental, dans la mesure où c’est elle qui opère la sélection des opérations immobilières, en mesurant notamment le réalisme des prévisions du promoteur . La plateforme doit être totalement indépendante capitalistiquement des acteurs immobiliers du marché. Elle doit également être impérativement agréée et régulée par l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers.

Les principales plateformes

Une plateforme de crowdfunding compétente analyse en amont la viabilité d’un projet et la pérennité financière du porteur de projet, avant toute soumission à un appel de fonds. Ainsi, la plateforme vérifie la responsabilité civile du promoteur, la présence d’une garantie de bon achèvement des travaux ou encore une garantie décennale. Par la suite, la plateforme valide la viabilité du projet : le type de construction, l’emplacement, le coût total de l’opération et les prestataires choisis par le maître d’œuvre.

Avant de s’adresser à une plateforme, l’investisseur doit également vérifier qu’elle possède le statut de prestataire de service d’investissement (PSI) ou de conseillers en investissement participatif (CIP) et qu’elle est immatriculée à l’ORIAS.

Les principales plateformes sont, en nombre de projets immobiliers financés en 2018 :

  • WiSEED immo : cette plateforme est à l’origine du financement de 124 projets pour 60,9 millions d’euros collectés. Elle offre à tous la possibilité d’investir dans des domaines très diversifiés : dans la santé, la transition écologique, le numérique, l’industrie ou l’immobilier. Elle a obtenu en juillet 2016 l’agrément de Prestataire en Services d’Investissement (PSI) que nous avons évoqué plus haut.
  • Anaxago : Cette plate-forme suit de près Wiseed avec 95 projets réalisés pour 52,1 millions d’euros collectés. Après avoir acquis le marché de l’equity et des startups, La plate-forme a développé le financement des opérations immobilières, devenant ainsi un des leaders de ce marché.
  • Homunity (54 projets financés)
  • Clubfunding (52 projets financés)
  • Fundimmo (35 projets financés)

 

Le crowdfunding immobilier a apporté un souffle nouveau sur la promotion immobilière, permettant de toucher un nouveau public. Ce nouveau mode de financement désintermédié séduit de plus en plus les épargnants, à la recherche de diversification et de placements alternatifs, et les promoteurs, qui trouvent dans le crowdfunding un moyen rapide de compléter leurs fonds propres. Un échange gagnant gagnant qui devrait continuer à faire des émules dans les années à venir.